Theo đơn vị này, từ năm 2021 đến nay, Tp.HCM không còn các dự án nhà ở thương mại với giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến thị trường phát triển lệch pha, thiếu bền vững giống như một "kim tự tháp ngược".
Từ tháng 1 đến tháng 6/2025, thị trường Tp.HCM chỉ ghi nhận 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp tổng cộng 3.353 căn hộ với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp. Không có bất kỳ dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền được triển khai trong thời gian này. Thực trạng này nối dài xu hướng đã bắt đầu từ năm 2021, khi thị trường dần đánh mất các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân thu nhập trung bình – thấp.
Trong khi nhu cầu thực bị bỏ rơi, giá nhà vẫn tiếp tục ở mức cao bất chấp thị trường có dấu hiệu phục hồi. Theo HoREA, giá căn hộ cao cấp tại TP HCM trong năm 2024 đã đạt tới 90 triệu đồng/m2, tương đương 9,7 tỷ đồng/căn – mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.
Điều đáng lo ngại là cơ cấu nguồn cung đang phát triển mất cân đối nghiêm trọng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP HCM xây dựng được 4,83 triệu m² sàn nhà ở, trong đó nhà ở thương mại chiếm tới 40,6%, cao hơn hẳn tỷ trọng trung bình những năm trước (chỉ khoảng 25%). Ngược lại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp lại gần như "đứng hình".
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là nút thắt pháp lý. HoREA cho biết, tính đến giữa năm 2025, Tp.HCM vẫn còn 143 dự án nhà ở bị "tắc" do vướng pháp lý chiếm gần 65% tổng số dự án có vấn đề. Nhiều dự án trong số này đã bị đình trệ nhiều năm, làm lãng phí quỹ đất, cản trở phát triển đô thị và khiến nguồn cung nhà ở tiếp tục bị bóp nghẹt.
Tình trạng lệch pha cung - cầu đang mất cân đối nghiêm trọng. Ảnh: Hạ Vy
Trước tình trạng lệch pha kéo dài và mất cân bằng trầm trọng, HoREA kiến nghị UBND TP HCM và các bộ, ngành liên quan cần triển khai gấp 9 nhóm giải pháp chiến lược để cứu thị trường.
Thứ nhất, HoREA đề nghị UBND TP chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát, trình Thường trực UBND TP, HĐND TP xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn thành phố đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171 của Quốc hội, với hơn 2.000 ha.
Thứ hai, UBND Tp.HCM cần chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý trên địa bàn TP theo kết luận tại buổi làm việc của Phó thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình vào tháng 11/2024.
Thứ ba, khẩn trương, rà soát, đề xuất hướng xử lý, giải quyết đối với 68 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP đã bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện.
Thứ tư, khẩn trương rà soát để tháo gỡ vướng mắc cho 4 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố theo Nghị quyết 170/2024 của Quốc hội.
Thứ năm, UBND Tp.HCM cần giảm giá thuê đất hàng năm đang áp dụng trong khoảng từ 0,25% đến 1,5% giá đất của bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79. Vì thế, quy định tỷ lệ từ 0,25% đến 0,75% giá đất của bảng giá đất, áp dụng cho những năm đầu thực hiện luật Đất đai 2024 là hợp tình hợp lý hơn và sau một thời gian có thể điều chỉnh lại mức thu.
Thứ sáu, khẩn trương xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) của một số dự án nhà ở thương mại để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Chỉ vì từ "nếu có" này mà các dự án bị kéo dài quá lâu dẫn đến hệ quả là khách hàng không được cấp sổ hồng, chủ đầu tư cũng không thu được khoản tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, phát sinh chi phí quản lý dự án và bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.
Thứ bảy, khẩn trương rà soát khoảng 10 dự án khu dân cư nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế chủ đầu tư chính (cấp I) - các chủ đầu tư thành phần (cấp II). Trong đó, chủ đầu tư chính thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng chính, đường giao thông trục chính của dự án. Các chủ đầu tư thành phần đóng góp tài chính cho chủ đầu tư chính để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng chính, đường giao thông trục chính của dự án và được đầu tư kinh doanh trong dự án thành phần.
Theo HoRea, đã hơn 20 năm nhưng vẫn còn nhiều dự án dở dang, chưa hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng được kết cấu hạ tầng, mà khách hàng bị thiệt hại rất lớn vì nộp tiền quá lâu nhưng không được nhận nhà, nền nhà và gây nhếch nhác bộ mặt đô thị. Điển hình là dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái có quy mô diện tích 154 ha, dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc có quy mô 90 ha, dự án khu nhà ở do Công ty Him Lam đầu tư trên diện tích 3 ha đất sạch...
Thứ tám, đề nghị UBND Tp.HCM chỉ đạo các sở, ngành và UBND cấp xã tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội theo các cơ chế, chính sách quy định tại Nghị quyết số 201/2025.
Thứ chín, HoREA đề nghị UBND Tp.HCM chỉ đạo Sở Tư pháp sớm thẩm định dự thảo quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 26/2025 để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư được thực hiện quyền cho thuê căn hộ dài hạn (từ 30 ngày trở lên) hoặc cho thuê căn hộ ngắn hạn (dưới 30 ngày, theo tuần, theo ngày) để góp phần thúc đẩy phát triển du lịch, phục vụ khách vãng lai, tạo sinh kế và công ăn việc làm cho người lao động.
